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転貸借は登場人物が増えて、法律関係もややこしくなってきますので、苦手と している受験生も多いかも知れません。転貸借の問題が出た場合には、余白に 図などを書いて、混乱しないような工夫を各自でとりながら、問題を読み進め てください。
１、転貸借・総論まず、次の事例を取り上げます。
■事例■
Ａが建物を所有しており、その建物をＢが賃借していました。そして、Ｂがさ らにそれをＣに転貸していました。
■ ■
賃貸人 賃借人 転借人
Ａ―――――Ｂ―――――Ｃ
この事例のような場合、ＡＢ間は普通の賃貸借ですが、ＢＣ間のことを転貸借 といいます。このとき、Ａはもちろん賃貸人です。Ｂは賃借人ですが、転貸人 と言うこともあります（賃借人兼転貸人）。Ｃのことは、転借人と言います。
ところで転貸人Ｂは、賃貸人Ａの承諾がなければ、建物を転借人Ｃに転貸でき ません（６１２条）。Ａの承諾なく、ＢがＣに転貸したときは、Ａは契約を解 除できるのが原則です（同条２項）。
賃貸人Ａの承諾を必要としているのは、賃貸借というものは、そもそも賃貸人 Ａと賃借人Ｂとの、人と人との信頼関係に基づく契約だからです。ＡはＢを信 頼し、Ｂが使用するものだと思って貸しているわけです。ですから、勝手に他 人に転貸しては、いけないわけです。
しかし、転貸借がなされたとしても、信頼関係を裏切った（これを背信行為と いいます）とは言えない特段の事情があるときには、賃貸人は解除できません （最判昭２８年９月２５日）。この場合には、たとえ転貸したとしても、まだ 信頼関係は続いていると考えられるわけです。
尚、適法に転貸借がなされたときには、ＡはＢに対して賃借料を請求できます し、ＢはＣに対して転借料を請求できます。
そして、ＢがＣから転借料を受け取っておきながら、ＢがＡに対して賃借料を 支払わないというような事態が生じますと、Ａに酷です。
そこで、ＡはＣに対して直接賃料を請求することができます。この場合、Ａが 請求できるのは、Ｂに対する請求の範囲です。つまり、ＡＢ間の賃借料が５万 円、ＢＣ間の転借料が１０万円だとすると、ＡがＣに対して請求できるのは、 ５万円です。
２、転貸借の終了■（１）期間満了の場合
ＢＣ間の契約というものは、ＡＢ間の契約があるからこそ成立するものです。 ＡＢ間の契約があるので、Ｂは転貸人になれるわけです。
ということは、ＡＢ間の契約が終了すると、ＢＣ間の契約はその存在根拠を失 うことになります。つまり、ＡＢ間の契約が終了すると、Ｃは建物から出て行 かなくてはならないのが原則です。
しかし、このことをそのまま無条件にあてはめると、Ｃがかわいそうです。Ｃ は住む所がなくなってしまいます。
そこで、Ｃを保護する規定が定められています。
ＡＢ間の賃貸借が、期間が満了したため終了する場合には、ＡはＣの保護のた め、転借人Ｃに通知する必要があるのです（借地借家法３４条１項）。
この通知によって、Ｃは自分が出て行かなければならないことを、知ることが できるわけです。そして、６ヶ月経過することによって、契約は終了すること になります。ですから、この６ヶ月の間に、対策を練ることも可能なのです （引越し先を見つけるなど）。
■（２）合意解除の場合
これがＡＢ間の賃貸借が、ＡＢの合意解除によって終了した場合には、事情が 変わってきます。
この合意解除というのは、契約の途中でＡＢ間で話し合いをし、このＡＢ間の 契約を終わりにしようと合意することです。
この合意解除によってＡＢ間の契約が終了する場合には、期間満了の場合とは 事情が変わってきます。まず、最初の話を思い出してください。そもそもＡは、 通常ＢＣ間の転貸借に、承諾を与えています。
しかし、ＡＢ間で合意解除をし、Ｃの転貸借契約にも影響があるとすると、Ｃ が不利益を被ります。承諾を与えておきながら、ＡＢ間で合意解除をして、Ｃ の立場を不利にすることは許されません。これはＣに酷です。
そこで、この場合には、ＡはＢの地位を引き継ぐものとされています。ここ、 誤解しないで下さい。ＣがＢの地位を引き継ぐのではなく、ＡがＢの地位を引 き継ぎます。つまり、Ｃを保護するために、Ｃの地位には変更を与えないので す（大判昭９年３月７日）。
■（３）債務不履行の場合
期間満了の場合と合意解除の場合とでは事情が変わりますが、さらにＡＢ間が Ｂの債務不履行を原因として解除された場合には、また事情が変わってきます。
そもそもＡは建物を貸す代わりに、本来は賃料をもらえるはずです。Ａのこの 賃料債権は保護されてしかるべきです。もし賃料をもらえないのであれば、Ａ としてはＢを追い出して、他の者に貸して他の者から賃料をもらいたいと思う はずです。
そこで、ＡＢ間が債務不履行解除の場合には、転借人Ｃは賃貸人Ａに対して転 借権を主張できません（最判昭３６年１２月２１日）。
このように、期間満了、合意解除、債務不履行解除と３つの場合で、それぞれ 結論が異なってきます。ＡＢ間の契約が終了するという点は同じでも、終了す る理由によって、その後の法律関係は変わってきます。それぞれを正確に覚え ておくことが必要です。
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